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        機構看市:下半年量跌價漲 中長期拐點已至

        發表時間:2016-6-28 8:25:05
        機構看市:下半年量跌價漲 中長期拐點已至
         
        提要:近日,多家機構發布策略報告,對下半年樓市進行預判。大部分機構認為,樓市進入小周期高點,預計下半年成交量將有所回落,到年末甚至可能出現負增長。但在當前的寬松貨幣環境下,房價并不會出現明顯下滑。

          前5月樓市成交增速出現下滑,似乎預示著本輪周期已從頂點跌落。

          近日,多家機構發布策略報告,對下半年樓市進行預判。大部分機構認為,樓市進入小周期高點,預計下半年成交量將有所回落,到年末甚至可能出現負增長。但在當前的寬松貨幣環境下,房價并不會出現明顯下滑。

          從長期來看,整體供需關系的改善,以及人口紅利的終結,使房地產市場進入“成熟期”。未來的市場波動幅度、房價走勢等都將趨于平緩。

          需求已透支

          國家統計局近日發布的數據顯示,今年1-5月,全國商品房銷售面積47954萬平方米,同比增長33.2%,增速比前4月回落3.3%;商品房銷售額36775億元,增長50.7%,增速回落5.2%。

          這是今年以來,全國房地產銷售增速首次出現下滑。而在統計局公布上述數據之前,一線城市和部分二線城市都傳出成交量下降的消息。其中,部分一線城市市場的走低,從4月份就已出現。

          按照國家統計局投資司高級統計師李皎的解讀,商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動。1-5月份,住宅銷售面積比1-4月份回落4.6%,銷售額回落8%。住宅銷售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關,也與近期一些熱點城市房地產調控政策收緊有關。

          事實上,這兩種因素也將成為下半年市場的決定性因素。廣發證券近日發布的報告認為,今年下半年,行業整體成交同比升幅將繼續放緩。

          理由在于,本輪成交量的大幅上升,改善型需求(首改+再改)是重要的貢獻來源。特別是在重點二線省會城市,大戶型高總價住宅的成交占比有明顯提高。但在改善型需求連續3-4個季度入市后,需要重新積累培育一段時間,才會有新一輪需求入市。

          此外,根據經驗,政策收緊地區的成交回落速度很快。具體而言,一線城市成交面積下滑幅度將會較大;二線城市在改善型需求釋放充分后,成交上升持續性減弱;三四線城市由于供需基本面限制(需求不足,庫存過剩)依然難有大的起色。

          野村證券中國地產研究部主管高劍鋒甚至認為,今年年末或明年年初,市場成交量的增速可能成為負值。因為去年底和今年初,交易量處于絕對值的高位。

          平安證券的報告同樣指出,下半年隨著基數抬升及部分需求透支,預計銷售同比增速將逐步收斂。但鑒于當前寬松的貨幣環境,投資和銷售都很難出現斷崖式下跌。

          從房價上看,廣發證券認為,下半年大中城市房價整體仍將保持環比溫和上升,但升幅將逐步放緩。分城市來看,一線城市和重點二線城市的房價升勢較強;三四線城市則因去化周期長,房價缺乏持續上升動力。

          中長期拐點已至

          若拉長周期來看,未來房地產市場將可能進入另一個階段。

          招商證券將我國樓市的發展分為四個周期。前三個周期分別為1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年,如今正處于第四個周期的“上半場”。招商證券認為,本輪周期起于2014年下半年的限購正式退出,隨后的提高信貸杠桿和降息等一系列政策動作,使房地產市場進入較為寬松的貨幣環境中。如今雖然行業政策出現結構性收緊,但未來幾年宏觀大環境(經濟基本面和流動性)不會發生顯著變化,因此周期尚未結束。

          按照上述機構的觀點,近期房地產市場量價齊升,以及土地價格不斷攀高的特征,證明當前正處于該周期內的小高點。預計未來隨著宏觀政策的逐漸成熟,量價調整幅度將會減小。

          廣發證券則認為,在大周期層面,我國房地產行業已經進入成熟期。具體表現在,人口紅利(年齡結構、區域分布)快速爆發期過后,新房的需求逐步下降。

          數據顯示,在2012年-2013年之后,我國戶均住房套數已經超過1,說明整體供需已基本平衡。同時,過去十年中,新房的銷售面積年復合增速在逐年放緩。說明在一個新的長周期內,市場波動的幅度正在減弱。

          平安證券則提出另一組數據:目前我國戶籍城鎮人口人均居住面積為32平方米,已達到日本90年代后期水平。但由于常住人口未納入統計,因此實際居住面積可能略高于統計數據。按照城鎮化進程帶來的需求計算,2010年-2015年的總需求為13.1億平方米,2015年-2020年下降至12.7億平方米。也即,行業正逐步邁過中長期需求頂點,景氣度將逐漸向下。

          平安證券認為,當全局性的供大于求來臨時,放松貨幣政策并不會有顯著的需求提振效果,反而會加速風險累積。因此,未來三四線城市的風險仍然值得關注。

          從行業發展來看,多數機構認為,隨著土地等成本的提升,以及行業利潤率整體下滑,將有越來越多的企業放棄傳統房地產開發業務,并啟動多元化轉型。

          其中,不動產金融領域的資管市場被普遍看好。根據BCG中國的預測,到2020年,中國資管市場資產總規模將達174萬億元人民幣,這相當于當前房地產年銷售額的20倍以上。其認為,這將成為未來房企轉型的主要方向。

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