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      政策刺激行業復蘇 2016年樓市有望供求兩旺

      發表時間:2016-1-11 9:21:33
      政策刺激行業復蘇 2016年樓市有望供求兩旺
      提要:央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等,2015年一連串的政策都為房地產行業的復蘇創造了極為有利的條件。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為20624元/平方米,環比上漲1.14%,漲幅較去年11月份擴大0.15個百分點;同比上漲9.25%,漲幅較去年11月份擴大1.62個百分點。 

      央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等,2015年一連串的政策都為房地產行業的復蘇創造了極為有利的條件。隨著庫存去化速度的加快,有專家認為去年房地產有可能成為銷售面積最高的一年。而在2016年,樓市有可能進一步發生改變,將出現供求兩旺的狀態。在北上廣深四大一線市場當中,廣州市場供求始終保持相對平衡,價格也將相對穩定。

        房價仍有上漲壓力

        中國某研究院近日發布的房地產市場“百城價格某”顯示,2015年12月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10980元/平方米,環比上漲0.74%。值得一提的是,自2015年5月份以來,百城住宅均價已經連續八個月出現環比上漲。

        同比來看,全國100個城市(新建)住宅均價較2014年同期上漲4.15%,漲幅較去年11月擴大1.22個百分點。按中位數計算,全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7037元/平方米,環比下跌0.37%,同比上漲1.44%。

        另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為20624元/平方米,環比上漲1.14%,漲幅較去年11月份擴大0.15個百分點;同比上漲9.25%,漲幅較去年11月份擴大1.62個百分點。

        中指院方面分析認為,預計未來階段,隨著中央層面去庫存、穩樓市的相關部署在各地逐步落地實施,市場供求關系將得到有力調節,庫存壓力有望進一步緩解。因此,價格方面,百城住宅價格某整體將繼續平穩上漲,部分高庫存城市房企或將在政府鼓勵與政策支持下適度降價;而部分熱點城市受需求旺盛及地價高企等因素影響,房價仍有上漲壓力。

        針對2015年全年的房地產市場運行情況以及2016年的發展趨勢,偉業我愛我家(微博)集團副總裁胡景暉分析認為,全國樓市在2015年底出現了較為明顯的翹尾。從樓市政策基調來看,去庫存仍將是2016年樓市重要調控方向。為化解高庫存壓力,未來將有望繼續通過購房貸首付款降低、減少交易環節稅收、公積金貸款政策進一步放松等利好組合拳來擴大有效需求,穩定房地產市場。在宏觀政策環境利好刺激的前提下,一線城市及重點省會城市改善型購房需求將持續釋放,“量增價漲”或將繼續主導新房市場。

        庫存下降廣州供求已平衡

        在2015年,供求關系是房地產行業各方面都在論述的話題。從去年初被擔憂的高庫存,再到政府喊話要大力去庫存,樓市的供求在2016年如何走已經至關重要。而作為國內四大一線城市的北上廣深,更是關注的焦點。

        根據中原研究部監測,同為一線城市的北上廣深,一手住宅成交量均有較大幅度的回升。廣州房價不但遠低于其他一線城市,在其他三大城市量價齊升的大勢下,廣州的價格跟去年相比表現平穩。而供求關系成為決定價格的關鍵。從成交量增幅而言,在去年,深圳高達8成,上海也接近6成,成交量都超過了2013年同期。需求的迅猛增長必然刺激成交價上揚,在深圳和上海也是四大一線城市中,價格上揚幅度最大的,尤其是深圳,價格漲幅接近4成。

        據觀察,深圳房價暴漲發生在2015年下半年,保持較熱的成交氛圍是深圳房價上漲的主要動力。而相較而言,北京和上海的價格上漲幅度比較平均,截至2015年11月,兩市全年價格上漲幅度分別為11%及19%。

        數據顯示,2015年全年廣州全市十一區一手商品住宅網簽面積1077.04萬平方米,比2014年增加241.14萬平方米,增幅28.8%,已超越2013年水平。

        對于廣州的一手住宅市場而言,在四大一線城市當中,是供求始終保持平衡的一個,價格也相對穩定。數據顯示,2015年廣州市民消化了18萬套一、二手房及公寓,市場的購買力仍然非常強勁。而在2016年,預計廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬套應市,供應數量相當充足,更為重要的是,這個新增供應與2015年的18套消費量而言也相差無幾。也就是說,在2016年供求仍將達到平衡,市場仍然會出現供求兩旺的狀態。而據中原地產研究部分析,進入2016年,廣州一手住宅市場隨著庫存消化周期進一步縮短,價格上升將有可能繼續。

        改善型換房需求持續釋放

        自2016年1月1日起,全面兩孩政策正式落地,再加上自2015年初以來的多次降息,以及2015年廣州的公積金貸款新政,無論是對首次置業還是改善換房購房者,都能受到降息及公積金貸款新政利好的惠及。其中,全面兩孩政策帶動下的改善型換房需求釋放,值得關注。

        據合富置業成交數據統計,1月1-5日錄得的二手住宅成交個案當中,改善型換房需求約占48%,明顯高于首次置業剛需購房比例。引爆改善型換房需求的釋放,并不僅僅是全面兩孩政策落地后的這幾天而已。

        自2014年三季度起,改善型換房需求已經呈現出逐步增加的態勢,到2015年二季度已升至37%。從一整年的情況分析,2015年改善型換房比例約35%。

        受改善型買家入市積極性提升影響,中大戶型物業的交投活躍度亦出現明顯增加。合富置業成交數據統計,2015年90-120平方米的二手住宅成交占比達26%,明顯高于2014年的19%。

        由于全面兩孩政策自1月1日起正式落地實施,在此帶動下,改善型換房需求有望進一步釋放。因此,根據2016年開局以來的成交趨勢,大戶型將繼續在改善型買家中獲得青睞,主流戶型將更趨于四房及以上的物業單位。

        房地產仍有很大空間

        在政策全面寬松的大環境下,對于房地產未來一年,行業仍然充滿了信心。中國房地產業協會副會長任志強就認為,隨著城市家庭戶數的成倍增加將帶來大量的住房需求,未來房地產仍將是支柱,仍有很大的發展機會。"

        任志強認為,今年房地產有可能成為銷售面積最高的一年。他分析,在投資收縮的情況下2015年的房地產銷售卻在回升。其中主要有三個原因:其一是房價的下降。開發商今年為了跑量去庫存,大部分區域房價都有下降。第二個原因就是房貸利率的大幅降低!凹幢闶遣唤祪r,但利率下降,百萬的貸款利息少了二十多萬,這也相當于價格下降!变N量的上升還有一個因素就是股市原因導致高端房的銷量上升。

        任志強以深圳為例,“深圳高價的住宅銷量就在急升,現在拍地的樓面地價都超過8萬!弊》啃枨笕匀缓艽蠼,對于房地產庫存問題深受關注。據任志強提供的數據,在4萬億投資以后房地產投資機遇增長,從2011年以后庫存就已經在1億平方米以上,往后幾年都是急劇上的過程。而至2015年已經超過6萬億接近7萬億平方米。庫存快速增長,但任志強認為,市場的住房需求仍然很大!爸坝忻襟w稱未來房子過剩,一個人可以繼承6到7套房,但他們卻忽略了一個重要的問題,如果要繼承這么多房子,就必須老人全部死光,這樣中國人口要死一半!

        任志強認為,現在中國老齡化非常嚴重,60-70歲年齡段的人口很多!袄淆g人增多對于住房的需求反而會大幅增加!比沃緩娬J為人口老齡化與二孩政策會改變家庭結構,而城市家庭戶數成倍增加將帶來大量的住房需求!拔磥矸康禺a仍將是支柱!彼治龇Q,未來房地產市場的變化是,人口將向活力的城市集中,人口向有權力的城市集中,向教育優勢集中,也向環境集中!胺康禺a還有很大的發展空間!

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